AİDAT NEDİR?
Aidat Kat Mülkiyeti Kanunun’un 20. maddesinde genel giderlere katılma yükümlülüğü olarak düzenlenmiş olup ortak giderlerin ödenmesi için aylık olarak alınan ücrettir. Aynı maddede genel giderlerin neler olduğu belirtilmiş olup kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Aynı maddenin c bendinde uygulamada çokça karşılaştığımız bir sorunun cevabı da açıklanmıştır. Buna göre; kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bunu uygulamada giriş katta oturan, asansörü kullanmayan kat maliklerinden sıkça duymaktayız. Fakat kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere kat maliki bu gidere de arsa payı oranında katlanmak zorundadır.
AİDATI KİM BELİRLER VE NEYE GÖRE BELİRLER?
Aidat bedeli; kat malikleri kurulunca yıllık olarak belirlenir. Aidat ücretleri belirlenirken işletme projesi esas alınmaktadır. İşletme projesi kapsamında taşınmazın 1 yıllık gelir ve giderleri hesaplanır ve bu bütçeye göre aidat miktarı belirlenir.
AİDATI KİM ÖDEMELİDİR?
Kat malikleri kurulunca belirlenen aidatı ödeme yükümlülüğü maliklere aittir. Malik taşınmazı kullanmıyor olsa bile yükümlülüğü vardır. Taşınmazın kiraya verilmesi durumunda aidattan kiracı ve malik müteselsil sorumludur. Aidat bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda Türk Borçlar Kanuna göre yan gider olarak sayıldığı için temerrüt oluşacağından tahliye sebebidir. Fakat malikin bu sebeple kiracıyı tahliye edebilmesi için önce aidat bedelini ödemesi gerekmektedir.
YÜKSEK AİDAT BEDELİNE NASIL İTİRAZ EDİLİR?
Aidat bedeline itirazı olan kat malikleri kurulu toplantısına katılan ve olumsuz oy kullanan kat maliki toplantı tarihinden itibaren 1 ay her halükarda 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiğinden itibaren 1 ay herhalukarda 6 ay içinde açacağı davayla iptalini talep edebilir.
KİRACI YÜKSEK AİDAT BEDELİNE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?
Kat malikleri kurulu toplantılarına kat maliklerinin yani mülk sahiplerinin katıldığını daha önce belirtmiştik. Kat malikleri dilerse toplantıya katılma ve oy kullanma hakkını bir vekil ile kullanabilir. Bu noktada herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın kiracıyı vekil tayin edebilir.
Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nunda iptal davası hakkı kat maliki için düzenlenmişse de Yargıtay Kararlarına göre kiracının da bu davayı açma hakkı vardır. Yargıtay bir kararında: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi ‘Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.’ hükmü düzenlenmiştir. Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir” ifadelerine yer vererek aidat miktarına ilişkin verilen kat malikleri kurulu kararına karşı kiracıların çıkarını ilgilendirdiği için dava açabileceklerini belirtmiştir. Bu noktada kiracının kat malikleri kurulu toplantısına katılıp katılmamasının bir önemi yoktur.