Bilindiği üzere ülkemizde son yıllarda yaşanan konut ve ekonomik krizi kiracı-mülk sahibi ilişkilerinde büyük sorunlara yol açmaya başladı. Başta İstanbul olmak üzere birçok şehirde kiraların son derece yükselmesi, evini geçmiş yıllarda kiraya veren vatandaşlarla kiracılarını karşı karşıya getirdi. TBK’da kira sözleşmelerinin şartlarına, tahliye sebeplerine ilişkin özel düzenlemeler yer almakta. Bu yazımızda TBK 351. madde kapsamında düzenlenen yeni malikin gereksinimi tahliye sebebiyle başvurulabilecek hukuki yollar ve içtihatlar incelenecektir.

Yeni malikini gereksinimini düzenleyen TBK 351. madde;

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirme koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Konut ve çatılı işyerlerinde geçerli olan bu hükme göre; satın alınan konutta/çatılı işyerinde hali hazırda eski malikle imzalanmış kira sözleşmesine dayanarak kiracı bulunması durumda yürütülmesi gereken hukuki prosedür şu şekildedir:

• Yeni malikin bu konutu satın almasında itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak; konutu ihtiyacı sebebiyle aldığını bildirmelidir. Bu bildirim mevzuatta yazılı bildirim olarak geçmektedir. Uygulamada ispat kolaylığı olması için noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi önemlidir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarnamenin gönderilmesi değil, 1 ay içerisinde bu ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekmektedir.

• TBK 351/1 yeni malike genel hükümlere ilaveten bir hak daha tanımaktadır. Şöyle ki; Mevzuat yeni malike edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açma hakkı tanımaktadır. TBK 351/2 de genel hükümlere atıf yaparak kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açılabileceğini belirtmiştir. Bir örnekle açıklamak gerekirse;

01/01/2020 tarihli 1 yıl süreli akdedilen kira sözleşmesine dayanarak konutta oturan kiracı olduğunu düşünelim. Ev sahibinin 05.08.2022 tarihinde taşınmazı bir başkasına sattığı durumda; yeni malikin hukuki yollara başvurma süreci şu şekilde olacaktır;

İlk olarak EN GEÇ 05.09.2022 tarihinde kiracıya ulaşmak koşuluyla noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek, evi satın aldığını, gereksinimi sebebiyle taşınmazda oturacağını bildirmelidir. Sözleşmenin 01.01.2023 tarihinde yenilenecek olması gözetildiğinde edinme tarihiyle sözleşmenin yenilenmesi tarihi arasında (05.08.2022-01.01.2023) altı aydan kısa bir süre kaldığı görülecektir. Bu durumda yeni malik altı ay sonra dava açmak yerine genel hükümlere göre sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde (01.02.2023) davasını açabilecektir.

• Yeni malikin satın almış olması tek başına yeterli değildir. Bu taşınmazı konut/işyeri gereksinimi için aldığını, bu ihtiyacın GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU olduğunun ispatlanması gerekir. Bu ispat yükü de davacıya yani yeni malike düşmektedir. Mahkemeler bu konunun ispatlanmasına son derece önem vermektedir. Örneğin; yeni malikin aynı ilçe sınırlarında, benzer elverişlilikte başka taşınmazları olup olmadığına, kiracının tahliye edilmesinden başka ev sahibinin ihtiyacını karşılayabileceği başka husus olup olmadığını değerlendirmektedir. Gerekli gördüğü noktada her iki taşınmaza da keşfe gidilip hangi evin ihtiyacın karşılanması açısından daha elverişli olduğu incelenmektedir.

Ek olarak başka örnekler vermek gerekirse; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.10.2015 tarihli 2014/224 esas, 2015/2354 karar sayılı ilamına göre reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturmasının yasal hakkı olduğu, anne ve babasıyla oturmaya zorlanamayacağı, bu olgunun tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olacağına karar vererek tahliyeye hükmetmiştir. Bu davalarda her somut olay kendi özelinde incelenerek karara bağlanmaktadır.

Uzun lafın kısası medyaya hep yansıyan “Almanya’dan kızım/oğlum gelicek” şeklinde kiracının tahliyesini isteyen maliklerin bu ihtiyacını net bir şekilde ispatlaması gerekmektedir. Henüz doğmamış, ileride doğma ihtimali olan bir ihtiyaç için açılan tahliye davaları reddedilmektedir. Tahliye davalarıyla ilgili sağlıklı bilgi için alanında uzman avukatlardan hukuki danışmanlık alınması, yasal süreçlerin bu şekilde takip edilmesi yaşanacak hak kayıplarını minimuma indirecektir.