Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Kanunun 344. maddesinde “… Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir…” hükmü yer almaktadır. Buna göre, kira tespit davası ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusudur. Bu dava hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Ayrıca Kanunun 345. maddesine göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yine aynı maddenin devamında “…bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre her ne kadar tespite ilişkin dava her zaman açılabilse de açılacak davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa söz konusu ihtar şartına uyulmalıdır.
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını TBK 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. TBK’nın 138. maddesi “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.” şeklindedir. Buna göre kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için öngörülemeyen olağanüstü durumun varlığı ve bu sebeple edimin yerine getirilememesi gerekir. Bu olağanüstü durumlara Covid 19 salgını, ekonomik kriz, ülke parasının ciddi değer kaybı, aşırı enflasyon vb. örnek olarak verilebilir. Söz konusu dava tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilirken hakim herhangi bir sınırla bağlı olmaksızın yeni kira bedelini belirleyebilir.
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları açısından önemli bir fark ise söz konusu davalar devam ederken ihtiyati tedbir kararının alınması hususudur. Kira tespit davalarında ihtiyati tedbir uygulamada yer edinmezken kira uyarlama davalarında dava devam ederken ihtiyati tedbir kararı ile yeni kira belirlenebilir. Kira uyarlama davalarında olağanüstü durumun varlığı nedeniyle edimin ifasının zorlaşacağından veya bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde,“ihtiyati tedbir kararı” verilebilir. Nitekim Yargıtay bir kararında, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olduğunu belirtmiştir. (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2021/3452 K. 2021/6001 T. 4.6.2021). Başka bir kararda, kiracının cafe ve restoran olarak işlettiği kiralananda her ne kadar Covid19 süresince faaliyetlerine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacmini düşürdüğü değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. (Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – Bursa BAM, 4. HD., E. 2021/58 K. 2021/75 T. 19.1.2021).