Kiracılı bir evin satılması halinde en sık karşılaşılan sorulardan biri “Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusudur. Bir taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve kiracının evi hemen boşaltması gerekmez. Ancak yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde belirli şartlarla tahliye davası açabilir.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.
Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?
Hayır. Kiracılı bir evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez.
Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesiyle birlikte yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu nedenle yeni ev sahibi yalnızca “evi satın aldım” gerekçesiyle kiracıdan taşınmazı derhal boşaltmasını isteyemez.
Başka bir ifadeyle, evin yeni sahibinin olması kiracının tahliyesi için tek başına yeterli bir sebep değildir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumda Çıkarabilir?
Yeni malik, satın aldığı konut veya işyerini;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu,
- üstsoyu veya
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorundaysa tahliye talebinde bulunabilir.
Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Sadece kiracıyı taşınmazdan çıkarmak, daha yüksek bedelle başka bir kiracıya vermek veya soyut bir ihtiyaç iddiasında bulunmak tahliye için yeterli değildir.
Yeni Malik Kiracıya Ne Zaman İhtar Göndermelidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Bu bildirimde yeni malikin taşınmaza olan ihtiyacının ve tahliye talebinin açık şekilde ortaya konulması önemlidir.
Bir aylık süre bakımından ihtarnamenin zamanlaması kritik olduğundan, bildirimin satın alma işleminin ardından geciktirilmeden yapılması gerekir.
Uygulamada bildirimin noter aracılığıyla yapılması, bildirimin içeriğinin ve tarihinin ispatı açısından önem taşımaktadır.
Yeni Ev Sahibi 6 Ay Sonra Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içerisinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Örneğin yeni malik taşınmazı 15 Ocak 2026 tarihinde satın almışsa ve bir aylık süre içerisinde usulüne uygun bildirim yapmışsa, kural olarak edinme tarihinden itibaren altı aylık sürenin tamamlanmasının ardından tahliye yoluna başvurabilir.
Burada sık yapılan hata, “evi satın aldıktan sonra kiracıya altı ay süre vermek gerekir” şeklindeki kabuldür.
Kanundaki sistem esasen bir ay içinde yazılı bildirim + edinmeden itibaren altı aylık süre + tahliye davası şeklindedir.
Dolayısıyla altı ayın dolmasıyla kiracı kendiliğinden tahliye edilmiş olmaz. Kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa hukuki sürecin yürütülmesi gerekir.
Yeni Malik Bir Ay İçinde İhtar Göndermezse Ne Olur?
Yeni malikin TBK m. 351’de düzenlenen edinmeden itibaren altı ay sonra dava açma yolundan yararlanabilmesi bakımından bir aylık yazılı bildirim süresi önemlidir.
Ancak bu sürenin kaçırılması, yeni malikin hiçbir şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamayacağı anlamına gelmez.
Kanun yeni malike ikinci bir seçenek daha tanımaktadır.
Yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Bu nedenle taşınmazın ne zaman satın alındığı, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile kiracıya yapılan bildirimlerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Yeni Ev Sahibi Eski Kira Sözleşmesine Uymak Zorunda mı?
Evet. Taşınmazın el değiştirmesi mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz.
Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini kazandığında mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir.
Dolayısıyla yeni ev sahibinin kiracıyla yeniden kira sözleşmesi imzalaması zorunlu değildir. Mevcut kira sözleşmesi kural olarak yeni malik bakımından da geçerliliğini sürdürür.
Yeni Ev Sahibi Yeni Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunda mı?
Hayır.
Ev satın alındığında mevcut kiracı ile mutlaka yeni bir kira sözleşmesi imzalanması gerekmez. Eski malik ile yapılmış kira sözleşmesi, taşınmazın satılması nedeniyle geçersiz hale gelmez.
Bu nedenle yeni malikin kiracıya “yeni sözleşme imzalamazsan evi boşaltmalısın” şeklinde bir talepte bulunması tek başına hukuki tahliye sebebi oluşturmaz.
Yeni Ev Sahibi Kirayı Artırabilir mi?
Evin satılması, yeni malike mevcut kira bedelini istediği şekilde artırma hakkı vermez.
Yeni malik de mevcut kira ilişkisinin tarafı olduğundan kira artışına ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle bağlıdır.
Dolayısıyla “evi yeni satın aldım, kira bedelini piyasa seviyesine çıkarıyorum” şeklinde tek taraflı bir artış yapılamaz.
Kira bedelinin artırılması veya kira bedelinin tespiti farklı hukuki şartlara tabidir.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nasıl İspatlanır?
Yeni malik nedeniyle tahliye davalarında en önemli konulardan biri ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığıdır.
Mahkeme yalnızca yeni malikin taşınmaza ihtiyacı olduğunu söylemesiyle yetinmez. Somut olayın koşulları birlikte değerlendirilir.
Örneğin yeni malikin kirada oturuyor olması, mevcut konutunun ihtiyacını karşılamaması, işyerine veya yaşam alanına ilişkin somut gereksinimleri gibi hususlar değerlendirmede önem taşıyabilir.
Buna karşılık ihtiyacın geçici, henüz doğmamış veya yalnızca kiracıyı çıkarmaya yönelik olduğunun anlaşılması halinde tahliye talebi reddedilebilir.
Her tahliye davasında ihtiyaç iddiası somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Yeni Ev Sahibi Oğlunun veya Kızının İhtiyacı İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Evet.
Kanun yalnızca malikin kendi ihtiyacını değil, altsoyunun ihtiyacını da tahliye nedeni olarak kabul etmektedir.
Bu nedenle yeni malik, çocuğunun gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacı bulunması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir.
Aynı şekilde eşin ve üstsoyun gerçek ve samimi ihtiyacı da kanunda belirtilen şartların bulunması halinde tahliye sebebi olabilir.
Evi Yatırım İçin Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Taşınmazın yalnızca yatırım amacıyla satın alınmış olması, yeni malike otomatik bir tahliye hakkı vermez.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ediyorsa, kanunda belirtilen kişilerden biri bakımından gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacını ortaya koymalıdır.
Kiracıyı çıkararak evi daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermek istemek, ihtiyaç nedeniyle tahliye kapsamında değerlendirilemez.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliyede Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulaması bulunmaktadır.
Bu nedenle yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasından önce, kural olarak arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar tahliye tarihi ve diğer koşullar üzerinde anlaşabilirler. Anlaşma sağlanamaması halinde ise gerekli şartlar mevcutsa tahliye davası açılabilir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Yeni malik nedeniyle tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Davanın görüldüğü mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların sunduğu deliller, ihtiyacın ispatına ilişkin inceleme ve kanun yollarına başvurulması gibi faktörler yargılama süresini etkileyebilir.
Bu nedenle “altı ay dolduğunda kiracı kesin olarak çıkar” şeklindeki değerlendirme doğru değildir. Altı aylık süre, TBK m. 351’deki dava yolunun kullanılabilmesi bakımından önem taşır; tahliyenin fiilen gerçekleşeceği tarih değildir.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki yetki kuralları dikkate alınır.
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması da ayrıca önem taşımaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Ev Başkasına Kiralanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştirildikten sonra taşınmazın kullanımına ilişkin olarak kanunda yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi kapsamında kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu nedenle ihtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan hemen sonra taşınmazın daha yüksek kira bedeliyle başka bir kişiye kiraya verilmesi hukuki sonuç doğurabilir.
Kanuna aykırılık halinde eski kiracının tazminat talep etmesi gündeme gelebilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmak İstiyorsa Ne Yapmalıdır?
Kiracılı bir taşınmaz satın alındığında tahliye sürecine başlamadan önce;
taşınmazın edinme tarihi, mevcut kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, yeni malikin ihtiyacının hukuki niteliği ve kiracıya daha önce yapılan bildirimler birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle edinmeden itibaren bir aylık bildirim süresinin kaçırılmaması önem taşımaktadır.
Yanlış zamanda gönderilen ihtarname veya süresinden önce açılan tahliye davası, tahliye sürecinin uzamasına ve hak kaybına yol açabilir.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davasında Avukat Desteği
Yeni malik nedeniyle tahliye davalarında sürelerin doğru hesaplanması ve ihtiyacın hukuken ispatlanabilir nitelikte olması önemlidir.
Taşınmaz satın alınmadan veya satın alma işleminin hemen ardından mevcut kira sözleşmesinin incelenmesi; ihtarnamenin süresinde hazırlanması, zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve tahliye davasının doğru zamanda açılması olası hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.
Avukat Gizem Güçlü Karataş Hukuk Bürosu olarak kira hukuku ve tahliye uyuşmazlıklarında; yeni malik nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kira bedelinin tespiti ve diğer kira uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malikin kanunda düzenlenen bir tahliye sebebine dayanması ve gerekli hukuki süreci izlemesi gerekir.
Yeni ev sahibi kiracıya kaç ay süre verir?
TBK m. 351 kapsamında yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu düzenleme “kiracıya altı aylık tahliye süresi verilmesi” ile aynı şey değildir.
Yeni ev sahibi ihtar çekmezse kiracıyı çıkarabilir mi?
Bir aylık bildirim yapılmaması TBK m. 351’deki altı aylık dava yolunu etkileyebilir. Bununla birlikte yeni malik, koşulları varsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma seçeneğini değerlendirebilir.
Yeni ev sahibi kirayı yükseltebilir mi?
Taşınmazın satılması tek başına kira bedelinin serbestçe artırılmasına imkân vermez. Yeni malik de kira artışına ilişkin yasal düzenlemelerle bağlıdır.
Yeni malik kendi oturmayacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?
Kendisinin yanı sıra eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı da tahliye sebebi olabilir. Yalnızca daha yüksek bedelle yeniden kiralama amacı ise ihtiyaç sebebi değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Tahliye uyuşmazlıklarında kira sözleşmesinin, taşınmazın edinme tarihinin, ihtarnamelerin ve somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.