Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen geçici madde, 8 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında konut kiralarındaki artışları %25 ile sınırlandırmıştı. Bu madde sonrasında 1 Temmuz 2024 e kadar uzatılmıştı. Bu düzenleme, kiracıların aşırı kira artışlarına karşı korunmasını hedeflerken, ev sahiplerinin de kira gelirlerini sınırlı bir şekilde artırmasına olanak tanıdı. Bu maddede “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar bakımında geçersizdir” ibaresi de yer almaktadır. Fakat buna rağmen uygulamada ev sahipleri tarafından %25 in üzerinde zam talep edildiği, kiracıların da evden tahliye olma korkusuyla bunu kabul ettiği sıklıkla görüldü. Bu sebeple %25 sınırının üzerinde yapılan kira zamlarının hukuki durumu ve kiracıların bu fazla ödenen tutarı geri talep edip edemeyeceği merak edilen bir konu haline geldi.
%25 Sınırı ve Hukuki Geçerliliği
TBK’ya geçici madde ile getirilen %25’lik artış sınırı, kiracılar açısından önemli bir koruma sağladı. Geçici maddeye göre, kira sözleşmesi yenilenen dönemlerde yapılacak artış, bir önceki kira yılının bedelinin %25’ini geçmeyecekti. Bu sınırlama, ev sahiplerinin sözleşmede belirtilen artış oranlarını ya da TÜFE oranını baz alarak %25’ten fazla zam yapmalarını engellemeyi amaçlıyordu. Bu düzenleme emredici hüküm niteliğinde olup bilindiği gibi sözleşme serbestisinin sınırlarından birisi de emredici hükümlerdir. Dolayısıyla emredici hükümlerin aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.
Sözleşmede Belirtilen Artış Oranları
Kira sözleşmesinde yer alan artış oranı, %25 sınırının üzerinde olsa dahi, geçici madde gereği bu artışın uygulanabilirliği yoktur. Yani, sözleşmede %25’ten yüksek bir artış oranı belirtilmişse, bu oran geçersiz sayılır ve kira artışı en fazla %25 olarak uygulanabilir. Kiracı, bu durumu dikkate alarak, fazla yapılan ödemelerin iadesini talep etme hakkına sahip olduğu kanaatindeyiz. Fakat henüz bu konulara dair yerleşmiş içtihatlar bulunmamaktadır.
%25 Sınırının Aşılması Durumunda Kiracının Hakları
Geçici maddenin öngördüğü %25 sınırını aşan kira artışları hukuken geçerli değildir. Eğer kiracı, bu sınıra aykırı olarak fazla kira ödemişse, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir. Bu talep sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi olması sebebiyle 2-10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Sonuç
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile getirilen %25’lik kira artış sınırı, kiracılar için önemli bir koruma sağlamıştır. Bu sınırın üzerinde yapılan kira zamları hukuken geçersiz olup, kiracılar fazla ödedikleri tutarın iadesini talep etme hakkına sahiptir. Bu süreçte, hukuki prosedürlerin doğru bir şekilde takip edilmesi ve gerekli belgelerin titizlikle hazırlanması büyük önem taşır.
Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların en aza indirilmesi için, kira artışlarının yasal sınırlar çerçevesinde yapılması gerekmektedir. Kira ilişkilerinde her iki tarafın da haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi, olası anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olacaktır.