Bilindiği üzere 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici madde eklenmiş ve 6098 sayılı Kanun m.344/1’de belirlenen TÜFE endeksli kira artış oranı sınırında değişiklik yapılmıştı. Bu geçici maddeye göre, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin yapılacak artışın en fazla bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’i oranında olabileceği hüküm altına alınmıştı.
Daha sonrasında bu geçici madde bir yıl daha uzatıldı. Bugün yani 01.07.2024 tarihi itibariyle bu geçici maddenin yürürlük süresi doldu ve uzatılmamasına karar verildi. Öyleyse konut kiralarında artış bugünden itibaren nasıl olucak? Bu soruya başlıklar halinde cevap verelim.
1- Kira sözleşmem 01.07.2024 tarihinde yenileniyor. Artışı %25 mi yapmam gerekiyor, yoksa sözleşmede yazan artış miktarına göre mi?
Geçici maddenin ilk cümlesi “Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. “ şeklindedir. Dolayısıyla geçici madde 01.07.2024 tarihini kapsamaktadır. Bu sebeple eğer ki kontratınız 01.07.2024 tarihinde yenileniyorsa artışı bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25 i kadar yapmanız yeterlidir.
2-Kira sözleşmem haziranda zaten yenilendi. %25 artış yaptım. Bu geçici maddenin yürürlükten kalkmasıyla beraber temmuz ayında tekrar artış yapmam mı gerekir?
Hayır. Kira bedeli kira dönemi sonunda arttırılabilir. Örneğin kira dönemi 1 Ekim’de bitiyorsa, kira artışı ancak 1 Ekim’de yapılabilir. %25 sınırının kalkmasıyla beraber bütün kontratların temmuz ayında TÜFE ye göre arttırılması gibi bir zorunluluk yok. Dolayısıyla Haziranda (temmuzdan önce) sözleşmeniz yenilendiyse zaten artışı %25 olarak yapmış olmanız yeterlidir. Bu dönem için tekrar artış yapmanıza gerek yok. Eğer kontratınız temmuzdan sonra yenilenecekse bu durumda %25 sınırının kalkması sebebiyle bu dönem için artışı sözleşmenizde yazan miktara göre max. TÜFE oranında arttırmanız gerekicektir.
3-%25 sınırı kalktı. Artışı neye göre yapmalıyım?
TBK 344/1 gereği kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani kira bedeline yapılacak artış maximum TÜFE oranında yapılabilir. Fakat kira sözleşmesinde bir sonraki kira döneminde kira bedeline yapılacak artışın neye göre yapılacağının nasıl yazıldığı önemlidir. Örneğin sözleşmenizde TÜFE’nin on iki aylık ortalaması yazıyorsa zaten hukuken yapılacak maximum oranda artışı yapabilirsiniz. Fakat örneğin %10-%20 gibi net bir artış belirlendiyse TÜFE oranında değil sözleşmede yazan oranda artış yapmanız yeterlidir. Tabi ki burada yazan artışın TÜFE nin üzerinde belirlenmesi halinde bu artış geçersiz olacak, TÜFE oranında artış yapmanız yeterli olacaktır.
4- %25 sınırın kalkmasıyla beraber kira tespit davası açılmasının önünde bir engel var mı?
Kira tespit davası ile geçici madde ile getirilen %25 sınırı tamamen birbirinden farklı konulardır. TBK 344/2 gereği beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıl sonunda, kiraya veren kira bedelinin kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenmesini isteyebilir.
Dolayısıyla kiraya veren her beş yılda bir kira bedelinin emsale uyarlanmasını isteyebilir. Çünkü enflasyon ve birçok farklı faktör sebebiyle kira bedelleri zamanla rayiçin fazlasıyla altında kalabilmektedir. Bunun önüne geçebilmek için kiraya verenlere hukuken bu hak tanınmıştır.