Son yıllarda başta büyük şehirler olmak üzere Türkiye’nin birçok şehrinde hızla artan konut ve işyeri kiraları; kiracılar ve ev sahipleri arasında büyük sorunlar yaşanmasına sebep oldu. Bu sebeplerle İstanbul ve Ankara olmak üzere birçok şehirdeki mahkemeler dolup taşmak da. Bu kapsamda herkesin merak ettiği bazı konular açıklığa kavuşturulacaktır.
Kiramı Düzenli Ödüyorum. Ev Sahibim Beni Evden Çıkarabilir Mi?
Kiracının borcu kira süresi boyunca kira bedelini ödemek, kiraya verenin borcu ise bu süre boyunca taşınmazı kiracının kullanımına uygun teslim etmedir. Kiracının kira bedelini kira sözleşmesine göre zamanında tam ve eksiksiz bir şekilde ödeme yükümlülüğü mevcuttur.
Kiraya veren, kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye edebilmek için kanunda belirtilen bazı tahliye sebeplerinden birine dayanması ve bu husus ispatlaması gerekmektedir. Örneğin; kendi ihtiyacı için bu taşınmazı kullanmak istediğini, tadilat yapma amaçlı bu taşınmazı tahliye etmek istediğini vs. ispatlamalıdır. Dolayısıyla eğer ev sahibi kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birine sahipse kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmesi mümkün olacaktır.
Ev Sahibim Almanya’dan Kızının Geleceğini, Eve İhtiyacı Olduğunu Söylemekte. Bu Durumda Evi Tahliye Etmek Zorunda Mıyım?
Türk Borçlar Kanun’u ilgili maddelere göre kiraya veren (ev sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ve işyeri ihtiyacının olduğunu ispatlayarak kiracıyı bu taşınmazdan tahliye edebilir. Fakat burada mahkemeler söz konusu ihtiyacın zorunlu, samimi ve sürekli olduğunun ispatlanmasını aramaktadır. Dolayısıyla soyut iddialardan oluşan ihtiyaçlar mahkeme nezdinde kabul edilmemektedir. Örneğin; ev sahibinin kızının Almanya’dan Türkiye’ye taşınacağını tek başına söylemesi yeterli olmayıp birçok delil ve belgeyle bunların ispatlanması gerekecektir.
Kira Sözleşmesini İmzalarken Benden Tahliye Taahhüdü de Aldılar. Bu Ne Anlama Geliyor?
Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesiyle kira sözleşmesinin düzenlenme tarihlerinin aynı olması durumunda; bu taahhüdün baskı altında alınacağı gerekçesiyle taahhütname geçersizdir. Fakat uygulamada bu taahhütnamelerin tarihi boş olacak şekilde alındığı, kiracının beyaza imza attığı görülmektedir. Bu durumda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında açıkça belirtildiği üzere boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması geçerliliğini etkilememektedir. Uygulamada sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu kiracılar ispatlayamadıkları için, boş olarak verilen taahhütnamenin sonucuna katlanmaktadırlar.
Kiracım Emsallerin Çok Altında Kira Ödüyor. Ne Yapmalıyım?
Son dönemlerde mahkemelerde en yoğunluk olan davalardan birisi de kira tespit davalarıdır. Bu davalar; kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesine ilişkindir. Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun bir süredir devam etmesi durumunda hakim; kira bedelini TÜFE on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek rayice göre belirleyecektir. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde de kira tespit davası açılması mümkündür. Fakat bu durumda kira bedeli rayice göre belirlenmez. Sözleşmede kira artış oranı yoksa hakim bu durumda TÜFE on iki aylık değişim oranını geçmemek kaydıyla bir bedel tespitini yapacaktır.
Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira tespit davaları ve tahliye davaları dahil olmak üzere bir çok kira uyuşmazlıkları için zorunlu arabuluculuk getirilmiştir. Dolayısıyla dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmaması durumunda dava usulden reddedilecektir.